[소비자경제신문=권찬욱 기자] 정부는 관계부처 합동으로 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다. 주요 내용은 한시적인 특별법을 제정해 전세사기 피해자들의 주거안정을 돕는 것이다. 

정부는 최근 범정부 TF를 지난 17일부터 확대운영하고, 20일과 23일 진행된 당정협의 등을 통해 종합적인 지원방안을 검토했다. 그 결과 한시 특별법 ‘전세사기 피해지 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 제정을 통해 전세사기 피해자의 주거안정을 위한 지원을 신속히 제공하기로 했다.

특별법은 전세사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 판단해 전세사기 피해자로 인정된 자를 대상으로 우선매수권 등의 특례를 부여하고, 희망 시 LH에서 우선매수권을 양도받아 해당 임차주택을 매입한 후 공공임대주택으로 제공하는 한편 세제․금융 등 지원을 추진한다.

특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의해 신속히 제도화해갈 계획이다. 

이와 함께 정부는 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안을 공개하고 추진배경도 밝혔다. 현재 정부는 전세사기 근절을 위해 총력 대응하고 있는 상황으로, 지난해 9월과 올해 2월·3월 등 총 4차례의 지원 방안을 발표하고 HUG 전세보증 강화, 안심전세앱 출시, 중개사‧감평사 처벌강화 등 전세사기를 구조적으로 차단할 수 있는 제도적 장치를 마련하겠다고 밝혔다. 

또 지난해 7월부터 진행되고 있는 범정부 특별단속을 통해 전세사기 임대인 등 209명이 구속된 상태다. 이에 따라 정부는 향후 새로운 전세사기 계약이 체결될 가능성은 낮아졌으나, 과거 체결된 전세사기 계약 만료 도래로 당분간 피해 지속를 우려해 그간 피해자에게 저리대출· 긴급거처 등을 지원해왔다.

그러나 경매 등으로 피해자들이 퇴거 위기에 처하면서 정부는 피해자들의 주거불안을 해소하는 데 한계가 있었다는 것을 인정했다.

특별법 지원대상에 포함되는 피해 임차인은 총 6가지 조건을 충족해야한다. 해당 조건은 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) ▲ 면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임)가 있을 경우 ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려가 있을 경우 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있을 경우다.

지원대상 확인절차는 국토부 내 민관합동 20인(관계기관 및 법률‧세무 등 전문가)으로 이루어진 전세사기 피해지원위원회를 설치하고, 시·도는 신청접수(접수 즉시 국토부 통보)와 기초조사 등의 역할 수행하면서 진행하게 된다. 

임차인은 피해자 인정신청은 직접할 필요가 있으며, 6가지 요건을 모두 충족했는지 여부를 판단해 전세사기 피해지원위원회가 피해자 여부를 최종 결정하게 된다. 이 밖에도 지자체 기초조사와 병행해 위원회 직권조사도 가능하다.

특별법의 시행은 법 공포 후 대부분은 즉시, 일부 규정은 1개월 내로 시행되며, 통상의 임대차계약 기간을 고려해 시행 후 2년 간 유효하다. 

전세사기 피해자에 대한 기본 지원방향은 특별법에 따른 전세사기 피해자로 인정된 경우 ▲임차주택을 낙찰받을 수 있도록 특례 지원 ▲계속 거주를 희망 시, 공공이 매입 후 임대주택으로 공급 ▲생계가 곤란한 피해자에 긴급 자금‧복지지원이다.

만약 경·공매가 이미 완료된 임차인이라도 전세사기 피해자로 인정되었다면 공공임대 입주와 긴급복지·신용대출 지원이 이루어진다. 

먼저 거주 중인 주택 낙찰 지원은 경‧공매 유예로 피해자에게 준비기간 제공하고 우선매수권과 조세채권 안분으로 낙찰 받을 수 있게 하는 한편, 낙찰자금 부담도 완화하는 방향으로 진행된다.

경매 유예‧정지는 현행법 상으로는 경매신청자만 가능하고 금융당국 요청 및 금융권의 자율적 협조에 따라 유예중이지만, 특별법이 시행되면 피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청을 할 수 있으며, 정부도 법적근거에 따른 요청을 통해 경·공매 유예 이행력을 제고할 수 있다. 

우선매수권 부여는 현행법 상으로는 임차주택에 대한 경매 진행시 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰이 가능하지만, 특별법에서는 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경․공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다. 또 우선매수 신고시 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며, 임차인이 희망 시 LH에 우선매수권을 양도하는 것도 가능하다. 

조세채권 안분은 현행법 상으로는 임대인의 세금체납액이 많을 경우, 피해임차인은 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황에 한정된다. 그러나 특별법 시행시에는 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수해 피해 임차인은 경공매 신청이 가능해지고 배당도 증가하게 된다. 

경·공매 낙찰시 금융‧세제 지원은 먼저 금융 지원의 경우 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입시 금융지원이 강화된 정책모기지를 마련하는 것으로, 주택기금 구입자금대출디딤돌 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용하고 거치기간도 연장한다. 

또 주택기금 구입자금대출디딤돌 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용하고, 거치기간도 1년에서 3년으로 연장한다. 특례보금자리론은 금리 인하와 함께 개선된 상환조건 등으로 제공된다. 

추가로 민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제도 완화(1년한시, 필요시 연장)됨과 동시에 경·공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할상환 지원프로그램 혜택 확대 및 연체정보 등 신용도 판단정보 등록 유예한다. 

세제지원의 경우 기존 임차주택 낙찰 시 취득세를 200만원 한도에서 면제하고, 등록면허세 면제하게 된다. 또 3년간 재산세 감면(전용60㎡ 이하 50%, 60㎡ 초과 25%) 적용된다. 아울러 전세사기 피해자는 지방세 납부기한 연장 및 징수·고지·체납처분 유예 등이 최대 1년동안이루어질 수 있도록 조치한다.

기존 임차주택을 공공임대로 제공하는 방안은 기존 주택에서 계속 거주를 희망하나 낙찰을 원하지 않는 전세사기 피해자에 대한 지원책이다. 피해 임차인은 우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도해 해당 주택을 경·공매로 매입 후 공공임대로 제공받을 수 있게 된다. 다만 전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원‧보전은 없다.

해당 방안의 장점은 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가능해 주거연속성을 확보할 수 있다는 것으로, 정부는 금년 매입임대 사업(2023년 기준 3.5만호, 6.1조원 투입)을 활용해 신속하게 공급하고 신청 수요 등에 따라 필요시 예산 및 공급물량 확대 등 추진할 예정이다. 

전세사기 피해자는 소득·자산요건 등 별도의 임대조건 고려 없이 매입임대 입주자격을 부여받을 수 있으며, 임대료(시세 대비 30~50%)와 거주기간(최대 20년) 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용된다. 이 밖에도 낙찰가격과 주택상태 등에 따라 LH가 현 임차주택을 매입하지 못할 경우, 인근지역의 유사 공공임대 건물에 우선 입주할 수 있는 자격이 부여된다.

전세사기 피해자 생계 지원은 생계비 지원과 신용대출 지원으로 나뉜다.

먼저 생계비 지원은 재난·재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용해 생계비 등 지원하는 방식이다.

피해 임차인은 기존 긴급복지 요건인 ▲1인가구 기준 소득 월 156만원 ▲대도시 기준 재산 3.1억원 ▲금융재산 600만원 이하 등을 충족할 경우 지원종류에 따라 생계비(월 62만원)·의료비(300만원 이내)·주거비(월 40만원대도시) 등을 지원(1인 가구 기준)받을 수 있다.

신용대출 지원은 한부모․조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원하는 방식으로, 최대 1,200만원의 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’을 이용하게 된다.

이 밖에도 정부는 직접 찾아가는 지원서비스와 함께 경·공매 완료 임차인에 대한 지원을 확대한다. 직접 찾아가는 지원서비스는 생계가 바빠 피해지원을 신청하기 어렵거나, 몰라서 활용하지 못하는 일이 발생하지 않도록 지자체, 피해지원센터 등과 연계된다. 

먼저 지역별 수요를 보며 이동형 상담버스를 확대해 법률ㆍ금융ㆍ심리 상담 등을 진행하고, 거동이 불편하거나 외출을 꺼리는 피해자의 경우 사전 예약 등을 통해 방문서비스를 진행한다. 또 전세사기 피해가 많은 지역 내 주민센터에 상담부스를 설치하고 피해 추이에 따라 추가 설치 등 추진하기로 했다. 여기에 신속하고 전문적인 상담을 위해 법률·심리 전문상담 인력을  200여 명 확충하고, 전세피해지원센터 조직 및 인력도 확충할 예정이다.

경·공매 완료 임차인에 대한 지원은 이미 경·공매가 완료된 경우에도 특별법 상 전세사기 피해자로 인정해 경·공매 특례 외의 혜택 적용하는 것이다. 대상자는 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고, 경·공매 완료시점에서 특별법 상 피해자 인정요건을 모두 충족한 임차인으로, 위원회에서 증빙자료 등을 종합 감안해 확정한다.

이들에 대한 지원사항으로는 ▲공공임대 우선 입주기회 ▲다른 주택 구입시 금융지원 ▲긴급복지 및 신용대출을 지원한다.

이같은 지원방안에 더해 정부는 전국적으로 피해가 확대되고 있는 전세사기에 대한 수사와 처벌을 강화하기로 했다. 

수사 강화는 국토부 기획조사를 현 9000건에서 하반기까지 4만건으로 대폭 확대하고, 조사과정에서 전세사기 의심 건은 선제적 수사를 의뢰하기로 했다. 현재 전세사기로 의심되는 사례는 9000건 중 2091건에 달해, 조사가 진행되고 있다. 또 오는 7월까지 2차 범부처 특별단속도 실시해 전세사기를 지속적으로 근절할 방침이다. 

처벌 강화면으로는 ‘특정경제범죄법’에 사기죄 등 이득액 합산규정을 신설해 전세사기 등 대규모 재산범죄에 가중처벌이 가능하도록 추진할 예정이다. 또 검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법과 부동산거래법 등 관련 법에 따른 행정처분을 병행한다. 

정부는 해당 내용이 담긴 특별법을 즉시 발의 및 공포 후 즉시 시행하겠다고 밝히고, 특별법 시행 1개월 내 하위법령 제정하겠다고 덧붙혔다. 여기에 특별법 시행 즉시 신속한 피해자 확인 및 지원이 이뤄질 수 있도록 심의위 구성해 지자체 접수 등 사전 준비에 착수한 상태다.

이 밖에도 정부는 특별법 외 법령 개정사항 등도 즉시 개정에 착수했다.