다양한 투자대상 중에서 예금·주식·채권 등은 소액의 보유자금을 가지고 투자가 가능하지만, 부동산은 거래단위 규모가 크기 때문에 부동산에 투자하는 경우에는 거액의 자금이 필요하다.

소액의 보유자금을 갖고 있는 개인투자자들이 거주용 주택을 제외한 상업용 부동산을 직접 매입해서 운용하는 것은 거의 불가능하므로 금융기관들은 상업용 부동산에 투자하는 부동산 펀드상품을 만들어 개인투자자들이 소액으로도 간접투자가 가능하도록 판매하고 있다.

간접금융시장에 출시된 부동산 펀드의 상품구조는 투자자들로부터 모집한 펀드자금과 금융기관에서 차입한 선순위대출금을 가지고 국내 및 해외에 소재하는 상업용 부동산을 매입한 후, 5∼6년 정도 운용을 해서 임대수입을 투자자들에게 연간 2∼4회 배당금으로 분배하고, 펀드 만기가 도래하는 시기에 부동산을 매각해서 매매차익을 얻는 형태로 되어 있다.

부동산 매입금액을 전액 투자자로부터 모집해서 충당하는 것이 아니고 일정비율 금액은 차입금 조달로 충당하기 때문에 해당부동산의 임대수입에서 금융이자를 우선 지급하고 차액을 배당금으로 분배한다.

부동산 펀드를 구성할 당시의 예상임대율 보다 실제임대율이 하락해서 해당부동산 가격이 떨어지거나 임대수입이 부족한 경우에는 차입금의 원리금을 먼저 변제하고 배당금을 지급하므로 만일 부동산 가격이 떨어지면 투자원금 전액을 회수할 수 없는 리스크를 안고 있어서 부동산 펀드에 가입한 투자자들은 부동산 펀드 운용에 대한 의사결정권은 없지만 주식회사의 주주와 동일한 역할을 하고 있다.

즉 부동산 펀드 투자자들의 손익은 펀드만기 시점에 부동산 매각차익이 발생하면 Capital gain(자본이득)이 발생하지만 매각손실이 발생하면 Capital loss(자본손실)가 발생하므로 주식가격 등락에 따라 이익과 손실이 발생하는 주주가치와 동일하다.

부동산 펀드의 수익률은 기본적으로 임대수익을 바탕으로 설계되므로 Income gain(이자소득)인 연 5∼7% 정도의 일정한 배당률을 기대하였으나, 코로나19 팬데믹이 해제되고 정상적 경제활동이 회복된 이후에도 팬데믹 기간 동안의 재테크 근무 영향으로 기업들의 사무실 수요가 줄어든 관계로 상업용 건물의 임대율이 회복되지 않고 오히려 임대율이 떨어지면서 상업용 건물가격이 하락하는 처지를 맞았고, 부동산 펀드를 매입한 투자자들은 기대수익률을 얻는 것은 고사하고 원금손실을 입을 가능성이 높아진 상태이다.

일부 해외부동산 펀드는 기준금리 상승 영향 및 빈사무실이 있는 공실률이 늘면서 차입금의 원리금 상환에 대비하여 금년도 초부터 배당금 지급이 전면 중지됐고, 부동산 매매가격도 20∼30% 하락하여 펀드 만기를 앞두고 원금손실 가능성이 커지고 있다.

금융기관이 부동산 펀드에 대출을 실시할 때 공실률이 일정수준 이상으로 발생하면 대출금을 조기상환하는 약정항목도 있어서 부동산 펀드를 운용하는 자산운용회사들은 상업용 건물의 장기임차인 확보와 대출금 만기연장에 심혈을 기울이고 있는 상황이다.

미국·프랑스·일본·벨기에 등 주요국 도심의 업무용 빌딩이 공실 증가로 신음하면서 국내에 설정된 해외부동산 펀드도 비상상황이 켜졌다. 지난 3월 말 기준 전 세계 오피스 공실률은 12.0%에 달한다고 하는데, 이 수치는 2008년 글로벌 금융위기 때 공실률 13.1%에 육박한다.

상업용 부동산에 투자한 경우는 국내 업무용 빌딩에 투자하는 부동산 펀드 보다는 해외 업무용 빌딩에 투자하는 부동산 펀드에서 원금손실 문제가 발생할 가능성이 높다. 한국은 재택근무가 정상근무로 빠르게 전환되면서 오피스 수요가 유지되고 있고 오피스 공급은 제한되어 있어서 오피스 공실률이 2%대에서 유지되고 있기 때문이다.

국내 자산운용회사와 시중은행, 증권회사 등이 설정한 해외부동산 펀드는 2022년말 기준 71조 8000억 원인데, 코로나19 직전인 2018년·2019년에 불었던 부동산 펀드 투자바람 속에 10년 전인 2013년말 보다 14배 이상 급증한 금액이며, 만기도래금액은 2023년 9조 5000억 원, 2024년 11조 6000억 원을 비롯해서 3년 이내에 30조 원에 달한다.

자산운용회사와 증권회사가 주도해서 국내에 설정된 해외부동산 펀드는 기관투자가와 개인투자자가 동시에 대거 참여한 사례가 많아서 해외부동산 투자에서 대규모 손실이 발생하면 금융시장 불안까지 우려된다.

상업용 빌딩은 투자안정성이 높다고 평가되어서 그동안 국내외 부동산 투자자금의 주요투자대상이었다. 우리나라의 해외부동산 펀드는 일부가 유럽지역 소재 물류창고가 있기는 하지만 약 70% 이상이 ▲미국 뉴욕 ▲일본 도쿄 ▲독일 프랑크푸르트 ▲벨기에 브뤼쉘 등에 소재한 업무용 빌딩인데, 코로나19 이후 선진국 국가들의 재택근무 유지 지속 및 시장금리 상승 영향으로 업무용 빌딩의 수요가 감소하면서 미국 오피스 빌딩의 가격이 2022년에 비해 25% 이상 하락해서 부동산 펀드를 설정할 당시의 매입가격 보다 가치가 떨어짐에 따라 원금손실 가능성이 큰 펀드가 적지 않게 발생했으며 일본 소재 업무용 빌딩에 투자한 부동산 펀드는 원금을 10% 가량 손실 보면서 투자자에게 환매한 경우도 이미 올해 초에 발생했다.

상업용 부동산 펀드에 투자하고자 하는 투자자들은 펀드 만기가 5∼6년의 장기이므로 장기투자 관점에서 자금의 보유기간을 봐야 하고, 부동산 펀드의 상품구조에서 가장 핵심인 빌딩 임차인의 임차료 지급능력과 장기 임대차계약이 약정되어 있는지를 검토하고, 또 부동산 매입금액에서 차입금액이 차지하는 비중이 너무 높으면 금리가 상승할 경우 문제가 발생할 가능성이 크므로 차입금 비중이 상대적으로 낮은 부동산 펀드를 선택해서 투자해야 한다.

김선제 성결대학교 경영학과 교수/경영학박사