[소비자경제=신새아 기자] 문재인 정부는 출범하자마자 주택시장 안정을 위한 부동산 관련 정책을 쏟아내며 부동산 시장이 뜨거워지고 있다. 특히 가계 부채를 줄이고, 집 값 안정 도모를 위한 강도 높은 부동산 대책 등을 내놓고 있다.

새 정부의 다주택자 규제가 갈수록 강화되는 만큼 이참에 임대사업자로 등록하는 것도 방법 중 하나로 언급되고 있다. 정부가 임대사업자로 등록한 다주택자에게 지방세, 소득세 등 세금 감면과 건강보험료 인하 등의 혜택을 주기로 했기 때문. 물론 1주택자라도 새해부터 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 챙겨둬야 낭패가 없다.

올해부터 본격 시행되는 부동산 정책들. 올 상반기 달라지는 부동산 제도엔 뭐가 있을까.

◇재건축 초과이익 환수제 적용…강남 재건축 인기 주춤할까

이달 1일부터 '재건축 초과이익 환수제'가 부활했다. 재건축 초과이익환수는 재건축 아파트의 과도한 시세상승을 막기 위해 재건축추진위원회 설립부터 준공까지 발생한 이익금에 부과율을 적용해 환수하는 제도다.

재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익 중 최고 50%가 부담금으로 환수된다. 서울 강남의 경우 사업 규모에 따라 수억원을 내야 할 수도 있다.

◇新DTI(新총부채상환비율) 도입, 대출한도↓

1월부터 당장 적용되는 대출규제로는 총부채상환비율 신DTI가 대표적이다. 주택을 담보로 대출받아 집을 샀던 다주택자들의 경우 추가 대출 한도가 줄어든다.

기존 주택담보대출은 이자만 고려 대상이었지만, 이젠 원금까지 상환부담에 포함시켜 주택담보대출이 2건이면 2건의 원금을, 3건이면 3건의 원금을 모두 합쳐 계산한다. 사실상 기존에 주택담보대출이 있다면 추가로 빚을 내서 집을 살 수가 없게 될 전망이다.

◇부동산 임대업 여신심사, 다주택 임대사업자 ‘직격탄’

부동산 임대업 대출도 수술대에 올랐다.

오는 3월부터 임대사업자 이자상환비율 RTI가 도입돼서 임대소득이 이자비용보다 1.5배 이상 많지 않을 경우 대출을 받기 어려워진다. 이는 부동산임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 주택 1.25배, 비주택 1.5배로 산출해 대출 적정성을 심사하는 기준이다. 즉 임대소득으로 대출이자를 얼마나 감당할 수 있는지 나타내는 것으로 은행권부터 도입될 예정이다.

◇양도세 중과…다주택자 압박 본격화?

올 4월 1일부터는 양도세 중과가 시행돼 다주택자의 부담이 커지게 된다. 소득세법 개정안에는 2주택 이상의 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율(6~40%)에 2주택자 10%, 3주택 이상 20%의 가산세율을 부과하는 내용이 담겼다. 3주택 이상자는 최대 60%까지 높은 세율이 적용된다.

다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해서는 4월 1일까지 매수자를 찾고 잔금까지 받아 계약을 마쳐야 한다. 하지만 이 기간이 통상 2~3개월이 걸리는 만큼 다주택자들은 매도를 하거나 임대사업자 등록 중 하나를 선택해야 할 것으로 보인다.

◇DSR

하반기부터 시행되는 DSR(총체적 상환능력 비율)은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 따져 금융권 대출심사의 핵심 지표로 활용된다. 카드 사용액, 매월 내는 자동차 할부금 등이 대출을 옥죄는 족쇄가 될 수 있다. 내년 금융기관들이 시범 운영한 뒤 본격 적용될 예정이다.

◇주거복지 로드맵

이번 정부의 부동산정책 핵심이라 할 수 있는 주거복지 로드맵도 연내 시동을 건다. 세부항목은 상반기 중 본격화할 것으로 보인다. 청년주택과 공공지원주택, 저소득·취약계층 공적임대주택 공급이 늘어난다. 이와 함께 신혼부부 특별공급을 확대하고 사회주택 활성화 관련법과 제도 정비로 협력적 주거복지 거버넌스를 구축할 예정이다.

◇오피스텔 전매제한 강화

올해부터는 규제 사각지대에 놓였던 오피스텔도 규제 대상이다. 서울 등 수도권 투기과열지구에만 적용됐던 오피스텔 전매제한이 전국으로 확대된다.

100실 이상 오피스텔 분양 시 적용되며 매매·증여 등 권리가 변동되는 모든 행위에 전매제한이 적용되며, 규모 300가구 이상 오피스텔의 인터넷 청약이 의무화된다.

이렇게 부동산 정책이 새롭게 재정비되는 가운데 부동산114 리처치센터 관계자는 <소비자경제>를 통해 “올해 개포와 고덕, 압구정 등에서 재건축이 진행되면서 서울 아파트 전체적인 강세는 이어질 것"이라며 ”전세가격은 그동안의 안정세를 이어갈 것“이라고 전망했다.

이어 그는 “올해 서울 아파트 매매가격의 최대 변수는 입주량이 아닌 주택담보대출 금리와 각종 부동산 규제가 될 것”이라며 "다주택자가 집을 처분한다고 해도 똘똘한 한 채는 남기려고 할 것이고 이는 서울 중에서도 강남이 될 것이기 때문에 서울 아파트값은 상대적 강세를 보일 것"이라고 설명했다.

마지막으로 “강남권을 중심으로 재건축 이주수요에 따른 전세시장 불안이 나타날 수 있다. 하지만 재건축 초과 이익 환수제를 피하기 위해 이미 지난해 사업이 활발하게 추진된 만큼 올해 이 영향은 적을 것"이라며 "당분간 서울 전세시장은 안정세를 보일 것"이라고 예측했다.