올해 부동산 시장에서는 주택가격 급등을 진정시키기 위해 수요억제 중심의 대책이 시행 됐고민간택지 분양가 상한제와 특별공급 확대로 ‘청약광풍’ ‘로또청약’이라는 말까지 나왔다.

임대차법이 시행되면서 전세시장 가격 급등이 가중되며 불안은 지속되고 있고 패닉바잉 현상이 심화되며 30대가 주택구매의 주요 수요층으로 등장했다. 이에 정부는 부랴부랴 2022년까지 전국에 11만 4000호의 주택을 추가 공급하겠다는 11·19대책을 내놨다. 올해 부동산뉴스는 2030 영끌(영혼까지 끌어모음), 정부의 규제, 전세대란 등으로 요약된다.

영끌의 주역 20·30세대

영혼까지 끌어서 아파트를 산다? 30대 이하 영끌 현상으로 서울 아파트 매입건수는 지난해보다 2배 증가했다. 부동산 규제가 점점 강해졌으나 지금이 아니면 서울에서 내집을 마련할 수 없다는 불안감이 청년층으로 하여금 아파트 매입 욕구를 자극했다.

한국감정원에 따르면 올해 1~10월 서울아파트 매매 건수는 총 8만295건이었다. 이는 작년 4만6662건과 비교해도 1.7배에 달하는 수치로, 올 한해 서울 아파트 수요가 급증했다는 사실을 알 수 있었다.

모든 연령대에서 지난해보다 서울 아파트 매입 건수는 늘었다. 그러나 서울 아파트를 가장 많이 산 연령대는 30대 이하의 젊은 층이었다. 올해 30대 이하의 서울 아파트 매입 건수는 2만9287건으로 작년(1만 4809건)보다 2배 증가했다. 이에 서울 아파트 매입 건수에서 30대 이하가 차지하는 비율은 지난해 31.7%에서 올해 36.5%로 상승했다. 매입 건수 증가율이 가장 높은 연령대는 10·20대였다. 작년 1352건에서 올해 2933건으로 늘어나 117%의 증가율을 보였다. 이어 30대(96%), 40대(69%), 50·60대(60%), 70대 이상(51%) 순이었다.

30대 이하의 서울 아파트 매입이 증가한 데는 앞으로 ‘내집마련’이 어려울 것이라는 불안감이 극에 달했기 때문으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “30대 이하는 서울 아파트 값이 지금 천정부지로 치솟고 있다고 생각하면서도 지금 사지 않으면 영영 무주택자가 될 것 같다는 불안감에 사로잡혀 있다”며 “시장은 분명 과열이 맞지만 전세난으로 떠밀려서 결국 집을 살 수밖에 없는 서글픈 상황이다”고 설명했다. 

20대와 30대가 서울에서 아파트를 가장 많이 산 지역은 노원구였다. 노원구는 올해 모든 연령대에 걸쳐 아파트 매입이 가장 많은 지역이기도 하다. 20대의 노원구 아파트 매입 건수는 498건, 30대는 2721건으로 나타났다. 이어 40대 2485건, 50대 1636건, 60대 836건, 70대 이상 407건이었다.

쏟아진 부동산 규제

30대의 패닉이 멈추지 않던 6~8월 정부의 전방위적인 고강도 수요억제책이 연이어 발표됐다.

수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과(7/1)한 6·17대책이 발표됐다.

내년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과, 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화하고, 다주택자의 취득세율을 인상한 7·10대책이 연이어 쏟아졌다. 8·4대책에선 수도권 신규택지 13.2만호의 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 재건축․재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 공급대책이 주를 이뤘다.

대책이후 8~9월 주택 매매 거래량은 전월에 비해 절반으로 감소하는 등 수요자의 숨고르기는 이어지고 있지만, 가격 강보합은 여전한 모습이고 10월 들어 주택 거래량이 다소 늘어나고 있다.

‘로또’ 청약 광풍

올해 11월 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5 대 1로 2019년 청약경쟁률 14.4 대 1보다 두 배 가까이 경쟁이 치열했다.

동기 서울도 비슷한 움직임으로 68 대 1의 경쟁률로 전년 32.1 대 1 보다 분양열기가 뜨거웠다. 전년 1순위 총 청약자가 223만 명이었던데 비해 올해는 358만 명으로 135만 명이나 청약접수가 증가했다. 당첨과 관련된 청약가점 커트라인인 1순위 평균 최저가점은 전국이 47.4점을 기록했고 서울은 58.4점을 나타냈다.

하반기에 투기과열지구 내 재개발·재건축조합 및 주택조합 등 민간택지 분양가상한제 적용과 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 그리고 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설‧공급되는 아파트의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화됐다.

9월 생애최초 특별공급의 적용대상 주택 범위와 공급비중이 확대(국민주택 공급비중 20→25% 확대, 민영주택 7~15% 공급 신설)되고 신혼부부 특별공급 소득기준이 완화(맞벌이 최대 130% 소득기준 확대)되며 특별공급 당첨에 대한 기대감도 청약열기를 돋우고 있다.

규제지역들은 종전보다 분양가가 낮아지거나 재고주택보다 가격 이점이 부각되며 무주택 실수요자들의 분양시장 진입이 꾸준하다. 다만 정부의 수요억제책과 분양가상한제 적용에 따라 전매 제한 기간이 강화되면서 단기 시세차익 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 전망이다. 연내 분양을 준비했던 약 39만 8000호의 아파트 중 11월 24일 현재 기분양은 24만 8000호정도다. 약 15만호 가량의 아파트는 연말 내지 2021년 공급으로 이월될 가능성이 열려 있다.

전세대란 

올해 임대차시장은 그야말로 전세대란이었다. 전국과 수도권, 서울 등 지역을 가리지 않고 매주 전셋값이 상승했기 때문이다. 여기에 내년 아파트 입주물량이 지난해 대비 급감할 것으로 전망되는 만큼 전세난은 보다 심화될 여지가 충분하다.

한국부동산원에 따르면 전국 전세가격지수는 12월 둘째 주 기준으로 101.4이다. 올해 초만하더라도 95.0수준이었던 전국 전세가격지수는 매주 상승세를 이어간 끝에 연초 대비 6.4포인트 확대되는 모습을 보였다. 수도권과 서울의 전세가격지수도 마찬가지다. 수도권과 서울의 전세가격지수는 연초만 하더라도 각각 96.5, 99.4 수준을 불과했다. 하지만 올해에만 50주 연속 상승세를 보이더니 수도권은 103.6, 서울은 103.4까지 전세가격지수가 급등했다.

서울에서 가장 높은 상승률을 보였던 때는 새 임대차법이 통과된 7월 말부터 8월 중순까지이다. 당시는 계약갱신청구권과 전월세상한자 등을 골자로 한 새 입대차법이 국회 문턱을 넘으면서 전세매물의 품귀현상이 일어났다. 아울러 6·17 부동산 대책을 통해 강화한 실거주 요건이 복합적으로 작용한 때이기도 하다. 6·17 대책에는 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 이상 실거주해야 한다는 내용이 담겨있다. 이로 인해 품귀현상이 보다 심화됐다는 평가가 나온다.

계속된 전세난에 정부도 11·19 전세 대책을 발표하기에 이른다. 해당 대책은 2021년부터 2022년까지 총 11만 4000가구 규모의 전세형 주택을 추가 공급하는 것이 주된 내용이다. 수도권에는 11만 4000가구 가운데 7만 가구가 배정됐다.

단 일각에서는 서울 아파트 입주물량이 홍 부총리가 밝힌 4만 1000가구를 밑돌아 전세난이 지속될 것이라고 전망한다. 부동산114의 통계자료에 따르면 2021년 아파트 입주물량은 2만5000여가구에 불과하다. 이는 최근 5년 중 최저 수준이다.

소비자경제신문 오아름 기자