문 정부 출범 21번째 부동산대책 발표
서울 ‘재건축 조합원’ 되려면 2년 이상 살아야
정부가 앞으로 서울 등 투기과열지구의 재건축 사업에서는 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 결정했다. 현재는 주택 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격을 부여하고 있는데 이를 투자 수단으로 악용하는 사례를 막기 위한 조치로 해석된다.
2년의 기산 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다. 연속 2년이 아니더라도, 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다. 국토교통부는 올해 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 뒤 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 이 원칙을 적용할 예정이다.
국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등은 17일 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 문재인 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책이다.
이날 김현미 국토부 장관은 “시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다”며 “앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 말했다.
우선 정부는 수도권 내 비규제 지역 대부분을 조정대상지역으로 지정했다. 일부 지역을 제외한 경기 전 지역과 인천 전 지역이 이번에 새로 조정대상지역에 포함됐다. 경기도에서 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 지역만 제외됐다. 이에 따라 이번 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 됐다. 지방에선 최근 집값 상승세가 뚜렷한 대전과 청주도 조정대상지역으로 지정하기로 했다.
투기과열지구도 대폭 확대됐다. 성남 수정, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정), 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성 등이 이번에 새로 투기과열지구로 지정됐다. 규제지역 확대 지정 효력은 오는 19일부터 발생한다.
조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다.
'갭투자'를 막기 위한 대출 규제도 강화된다. 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 내에 전입해야 한다. 투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수된다.
재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 단순 투자 목적으로 재건축 아파트를 보유만 하고선 분양권을 받을 수 없다는 뜻이다.
안전진단 단계를 밟고 있는 초기 재건축 단지가 모인 서울 목동은 사업 추진이 매우 어려워질 전망이다. 재건축 안전진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단기관에 대한 제재 수준도 높아진다. 재건축 초과이익환수제의 본격 시행을 앞두고 '재건축 부담금 영수증'도 제시됐다. 국토부는 강남 5개 단지의 조합원 1인당 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과 평균 4억4000만원에서 5억2000만원이 나왔다고 밝혔다.
법인을 통한 주택 투자에 대한 세금도 강화된다. 현재는 개인과 법인 구분없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있지만, 앞으론 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다.
법인이 주택을 팔 때는 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지되고, 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해서도 종부세가 과세된다. 이와 함께 주택 매매·임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없게 된다.
정부는 주택 실거래 조사도 한층 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고, 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했다. 잠실 MICE 사업지 인근인 송파구 잠실과 강남구 삼성동을 상대로 실거래 기획조사를 벌여온 정부는 영동대로 복합개발 사업 영향권인 강남구 대치동과 청담동 등지로 조사 대상을 확대한다.
소비자경제신문 오아름 기자