[소비자경제신문 민병태 기자] 위례신도시가 서울 강남 집값을 안정화할 취지로 조성됐지만 실상은 그 반대로 공기업은 물론, 민간기업과 개인에게 매각돼 막대한 시세차익만 발생했다는 주장이 나왔다.

경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부는 14일 오전 기자회견을 통해 “위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다”며 이같이 밝혔다.

경실련 부동산건설개혁본부는 “2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다”며 “참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다”고 지적했다.

경실련은 또 “지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다”며 “만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것”이라고 부연했다.

그러면서 거듭 “위례신도시는 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문”이라며 “LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45000세대를 공급하는 신도시”라고 지적했다.

위례신도시 개발비용은 총 12조 1천억, 조성원가는 평당 1130만원으로 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이었다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각돼 45만평이 아파트용지로 조성됐다.

그런데 2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원에 이른다.

결국 택지 조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1100만원에 불과해 시세차액만 평당 2300만원을 기준하면, 전체 20조8110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다는 것이다.

이들 민간업자의 경우 LH와 SH공사로부터 사들인 토지 값은 평당 910만원이었고, 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1360만원에 분양 가능했음에도 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1760만원에 바가지 분양한 것은 물론, 2조4천억원의 개발이익을 챙겼다는 것이 경실련의 분석이다. 이를 모두 합해 민간과 개인이 얻은 시세차익은 23조원2천억원이라는 것.

경실련은 또 “상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다”며 “주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다”고 설명했다.

이를 경우 개발원가인 12.1조원을 빼더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하고 개발원가 대비 4배 규모의 이익이 발생한다. 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모로 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생할 수 있음에도 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나간 상황이다.

경실련은 “(만일 LH공사 등이) 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것”이라며 “또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것”이라고 비판했다.

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장은 “정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다”며 “결국 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다”고 내다봤다.

김 본부장은 “공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다”며 “더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다”고 비판했다.

그런 뒤 “아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아 있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다”며 “공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다”고 주장했다.