[소비자경제신문 이승리 기자]  '담보대출' 시장에 한겨울 '규제' 한파가 들이쳤다. 지난해에 이어 12.16대책으로 다시 한 번 강한 '규제'의 바람이 불어닥친 것이다. 특히, '주택시장 안정화' 방안을 발표한 후 '초고가 아파트 담보대출 금지'가 '즉시 시행'되면서 시장은 더 혼란한 모양새다.

16일 기획재정부, 국토부, 금융위원회, 국세청 등은 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화' 방안을 발표했다. 발표 직후 금융위원회(이하 '금융위')와 금융감독원(이하 '금감원')은 '초고가 아파트 담보대출 금지'에 대한 행정지도를 위해 '금융권 간담회'를 진행했다. '밀착 규제'의 시행일이 유예기간 없이 바로 하루 앞인 17일이었기 때문이다.

◇ 어떤 '주택담보대출' 금지되나?

오늘부터 시행되는 '초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택 담보대출 금지'는 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대해 17일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 집단대출의 경우 17일부터 입주자모집 공고된 사업장부터 적용된다. 다만, 재개발, 재건축 등의 정비사업의 경우 조합원이 1주택세대로 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우는 해당 규제에서 제외된다.

여기서 '초고가 아파트'는 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 건축법 시행령에서 정하고 있는 '아파트'에 적용된다.

여기서 시가는 KB와 한국감정원에 의거하며, △KB, 한국감정원 모두 조회 가능시 두 곳 모두 △KB시세 한가지 조회 가능시 한 곳에서 △한국감정원 시세 한가지 조회 가능시 한 곳에서 15억원을 초과하면 안된다.  만약, 두 곳에서 조회 불가시 감정평가업자의 감정평가액으로 판단하며 이 역시 15억원을 초과하는 경우 주담대 취급이 불가하다.

해당 사항은 전 금융권에 적용되며 가계 및 기업 모두에게 적용돼 가계대출, 개인사업자, 법인사업자 대출을 받는 경우 모두 주택담보대출 취급 제한을 받는다.

한마디로 초강력 대출규제인 셈이다. 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 아파트를 '신규 주택 구입' 목적으로 구매시 △가계대출 △기업대출(주택임대업·주택매매업) △기업대출(기타업종) 모두 LTV가 0% 적용된다. 즉, 새마을금고를 포함한 전 금융권에서 돈을 한 푼도 빌릴 수 없다는 것이다.

다만 투기지역·투기과열지구에서 가계대출의 경우 '주택구입 목적'이 아니라 '생활안정자금' 등을 이유로 대출을 받는 것은 가능하며, 이 경우 LTV 40%가용된다. 단, 오는 23일부터는 시가 9억원을 초과분에 대해 LTV 20%가 적용된다. 개인사업자 및 법인 등의 기업대출시에도 운전자금 등의 기타 목적의 대출은 가능하며 △주택임대업·주택매매업 △기타업종 모두 '가계대출'과 동일한 LTV가 적용된다.

◇ "강력한 규제로 시장 안정화될 것" 

이러한 강력한 정부발 주택시장 안정화 방안 발표에 대해 전문가들은 효과를 거둘 수 있을 것으로 예측하고 있다.  

미래에셋대우 이광수 연구원은 17일 '12.16 주택시장 안정화 방안, 불확실성을 유의할 때' 리서치 발표를 통해 "정책 방향을 살펴보면 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자 투기 수요를 차단하기 위해 대출 규제를 강화한다"며 "금번 부동산 정책은 문재인 정부의 부동산 정책 중 가장 강력하고 구체적인 규제를 담고 있다는 판단이다"라고 밝혔다.

또 "강력한 대출 규제로 투자, 투기 수요가 빠르게 감소할 전망"이라며 "특히, 최근 전세대출을 활용하여 무리하게 집을 구매했던 투자 매수세가 줄어들면서 시장 안정화에 기여할 것으로 판단된다"는 입장을 전했다.

NH투자증권 김형근 애널리스트도 16일 ‘NH 부동산 집피지기’를 통해 ”정부의 지역별 전매제한 및 분양가상한제, 대출규제, 세금중과 등의 부동산 규제 정책이 시행된다“며 “정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 실거래가보다 높게 호가가 형성된 주택을 중심으로 가격 되돌림 현상이 발생할 것”이라고 내다봤다.

◇ 당장 대출 STOP, 은행에 미치는 영향은?

이렇듯 '대출 규제'를 필두로 한 주택시장 안정화 대책은 주택시장 안정화에 기여할 것으로 보인다. 다만 대출을 취급하는 금융기관, 특히 은행의 경우에는 '대출'이라는 주요 수익원에 대한 문제이기 때문이다.

NH투자증권 조보람 애널리스트는 은행산업 Spot Comment를 통해 "이번 대책 발표는 대출 수요를 추가적으로 억제하는 효과를 가져올 것으로 분석된다"며 "당사는 은행업종 평균 대출성장률이 2018년 6.7%에서 2019년~2020년 4~5%로 점진적으로 하락할 것"이라고 분석했다. 

한국투자증권 백두산 연구원 역시 은행 산업 노트를 통해 "작년과 마찬가지로 대출규제와 세제, 거래질서, 공급을 총망라한 종합대책"이라며 "내년 은행업종 대출증가율을 4~5%로 전망한다"고 밝혔다.

이어 "이번 대책이 작년 '9.13 대책'과 'DSR(총부채원리금상환비율) 관리지표 도입방안 및 RTI(임대업이자상환비율) 개선방안'의 대출 감소효과를 합친 추정치 0.8%p보다 다소 클 것으로 전망되기 때문"이라고 덧붙였다.