대출 규제 정책은 정말 ‘서민 실수요자’ 위한 효과 냈을까?
대출 규제 정책은 정말 ‘서민 실수요자’ 위한 효과 냈을까?
주택산업연구원 한국주택협회 공동 세미나 개최
  • 이승리 기자
  • 승인 2019.10.10 18:24
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‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’에서 주택산업연구원 김덕례 선임연구원이 발표를 하고 있다.(사진=소비자경제)
10일 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’에서 주택산업연구원 김덕례 선임연구원이 발표를 하고 있다.(사진=소비자경제)

[소비자경제신문 이승리 기자] 실수요자 중심의 부동산 시장 개편을 위한 대출규제 정책이 서민의 내 집 마련으로 이어졌는지 생각해볼 수 있는 시간이 마련됐다.

10일 주택산업연구원과 한국주택협회는 서울 강남 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’를 공동 개최했다.

이날 세미나에서는 △제1주제 '최근 주택거래시장 진단과 향후 전망'-권영선 책임연구원 △제2주제 '주택거래 활성화를 위한 정책과제'-김덕례 선임연구위원 등의 주제 발표가 진행됐다.

이날 현장에서는 투기 수요 근절을 위한 강력한 수요억제 정책 추진에 따른 최근 주택 시장과 향후 정책 방향에 대한 다양한 의견이 개진됐다. 실제로 현 정부 들어서 2017년 6.19대책을 시작으로 △2017년 8.2대책 △2018년 9.13대책 △2019년 8.12대책 △2019년 10.1대책 등을 통해 투기과열지구 지정 및 다주택자 주담대 강화, LTV·DTI 등 강력한 규제가 시행되어 왔다.

주택산업연구원 추병직 이사장은 “다양한 수요 억제 정책은 서민·실수요자의 주거 이동에 제약요인이 되고 있다”며 “무주택자 중심의 주택 정책이 가속화 되면서 기존의 낡은 주택을 소유하고 있는 주택자의 주거 이동이 수월하지 않다”고 현재 주택시장을 진단했다.

실제로 권영선 책임연구원의 발표에 따르면 2017년 이후 가격 안정을 위한 수요억제가 지속되면서 주택 거래는 '매매'를 중심으로 크게 감소하는 모습을 보였다.

주택 시장 규제를 위한 정부 정책은 크게 금융, 조세, 청약, 전매 네 방향에서 이뤄졌다. 특히 금융 분야에서는 LTV, DTI를 강화해 대출을 조이는 형태의 강력한 규제가 이뤄졌다.

이에 따라 2017년 6월 이후 월평균 주택매매 거래량은 6.9만 건으로 줄었다. 이는 완화 기조였던 지난 2014년 8월부터 2017년 5월까지 월평균 거래량 9만 건에 비해 약 23.6% 감소한 것이다.

거래진단 척도인 주택매매거래지수(HSTI)에서도 전국 주택거래 시장의 극심한 정체를 확인 할 수 있었다. HSTI는 △0.7미만 침체 2단계 △0.7~0.9 침체 1단계 △0.9~1.1 정상 △1.1 ~ 1.3 활황 1단계 △1.3이상 활황 2단계로 분류되는데, 서울 0.53을 비롯해 전 지역이 '정상' 기준을 크게 하회했다.

실제로 2019년 상반기 주택거래량 67.7만건은 금융위기 이후 최저 수준이다.

하지만 전국적 주택 거래 침체에도 '증여 거래'는 크게 상승하는 특이성을 보여줬다. 대출 규제를 필두로 한 정책적 규제에도 '주택 분야 부의 대물림'을 저지하지는 못한 것이다.

실제로 규제지역의 증여 건은 △2015년 8,617건 △2016년 1만1067건 △2017년 1만1664건 △2018년 2만381건 △2019년 상반기 1만9421건으로 크게 증가했다. 특히 증여 증가는 비교적 주택이 고가인 지역에서 더 눈에 띄게 드러났다. 서울 서초·강남·영등포구 경기도 과천 등의 증여거래 상승세가 타 지역을 압도했다.

권영선 책임연구원은 "증여 거래가 크게 증가를 했다"며 "지역별로 보면 강남, 서초, 영등포 등 강남권과 도심권 등이 높았고, 경기도 규제지역 역시 신도시 지역을 중심으로 심한 곳은 10배까지 증여 거래가 증가됐다"고 전했다.

이러한 증여 거래 급증 현상을 권 연구원은 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과로 볼 수 있다고 봤다. 또, 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성을 제기하기도 했다.

권 연구원은 "향후 거래 시장 회복되기 위해서는 정책적 고려가 필요하지 않을까 생각한다"며 "규제 일변도의 정책이 거래 건전성을 악화시킬 수 있다"고 전했다.

이어 제2주제 발표를 한 김덕레 선임연구의원 역시 규제기 주택 시장 변동성 확대 문제를 제기했다. 2031년까지는 전국적으로 주택시장 진입 순증 수요 증가가 예상되는 가운데 경기 위축과 맞물려 서울 주택경기 마저 침체 가능성이 존재한다는 것이다.

김 연구위원은 대출규제와 기준금리 인하 가능성 속 대체투자처 부재 등을 포함한 주택시장의 6대 쟁점을 통해 규제 정책이 주택시장에 미치는 영향과 부작용에 대해 설명했다.

실제로 대출규제 강화로 은행 대출태도가 강화되면서 주택담보대출의 순증은 감소하고 있다. 이는 주택 구입 능력이 떨어지는 1주택자 등의 주거 이동 제약을 줬다고 볼 수 있다.

하지만 서울 아파트의 경우 매매 수요와 대출 수요 모두 회복되는 양상을 보여, '주택 시장의 부익부빈익빈' 현상을 가늠하게 했다.  대출규제가 현금을 다수 보유한 부유층에게는 유의미한 영향이 없다는 것을 의미한다는 지적이 나오는 이유다.

김덕례 선임연구위원은 "실제로 연이은 대출규제 강화로 은행권의 대출태도는 강화되고 있는 추세"라면서 "대출규제 같은 경우 순증을 줄이는 효과는 있다"고 말했다. 하지만 "은행에서 돈을 빌리지 않아도 되는 가구 중심으로 매매가 이뤄졌다"고 진단했다.

김 연구위원은 끝으로 '대출규제'에 대한 정부 규제정책 개선 방향을 제시하기도 했다. 규제지역 LTV, DTI 조정과 실수요자 조건 개선, 잔금대출 등의 제약 해소를 골자로 한다.

김 연구위원은 "주택시장이 한치 앞을 예측할 수 없을 정도로 불확실성이 확대되고 변동성이 커지고 있다"며 "시장의 수요와 공급원리를 받아들여야 한다"고 덧붙였다.

 

 

 

 


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