[소비자경제=신새아 기자] 정부 정책에도 오름세를 이어가고 있는 부동산 시장을 다잡기 위해 적용될 새로운 총부채상환비율(DTI)가 31일부터 시행된다. 

이로써 정부가 다주택자 대출 규제를 강화함으로써 빚을 내서라도 투기 목적으로 주택을 구입하려는 부동산 시장에 파급 효과가 주목된다. 

금융업계에 따르면 금융위원회는 지난 23일 제1차 금융위원회를 열고 신 DTI 시행과 관련한 은행업감독규정 등 5개 감독규정 및 시행세칙 개정을 완료했다.

 DTI는 은행에 갚아야 할 원리금(분자)을 연 소득(분모)으로 나눈 값이다. 신 DTI는 치솟는 집값을 잡고 가계 부채 증가세를 억제하기 위한 목적으로 설정됐다. 지금까지는 새로 받는 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출·기타대출 이자를 분자에 입력했었다. 하지만 신 DTI에선 원금까지 포함해 연 소득을 나누도록 규정했다.

이렇게 되면 자연히 빌릴 수 있는 돈이 크게 줄어들어 은행 대출 문턱이 높아질 수밖에 없다. 예를 들어 이미 2억원의 대출이 있는 연봉 6000만 원 소득의 직장인이 서울에 추가로 집을 사는 용도로 주택담보대출을 받는다면 기존엔 1억 8000만 원까지 빌릴 수 있었다. 하지만 새로 적용되는 제도에서는 5500만 원으로 줄어들게 되는 것.

주택담보대출을 한 건 받으면 평균 DTI가 30%를 넘기 때문에 추가 대출은 사실상 불가능해진다. 투기과열지구 및 서울 전역·세종·과천 등 투지 지역의 DTI 한도가 40%라는 점을 감안하면 추가로 대출하는 것이 어렵다는 분석이다.

◇본격적인 대출 빙하기…저소득층 상환 부담에 ‘울상’

이번 새로워진 제도 시행으로 금융당국이 은행 돈줄을 옥죄면서 유동성에 어려움을 겪는 가계도 늘어날 것으로 예상된다. 지난해 한국은행의 기준금리 인상까지 더해진 탓에 대출 금리까지 오르며 대출자의 이자부담은 늘어나게 됐다.

최근 주택금융공사가 발표한 설문조사에 따르면 주택담보대출 이용 1266가구 가운데 52%가 상환 금액에 부담을 느끼는 것으로 나타났다. 약 21%는 실직 등 가계에 큰 변화가 생길 때에 대비한 원리금 상환 방법을 마련하지 않았다고 답하기도 했다.

특히 월 소득 200만 원 이하 저소득층은 대출상환 금액이 소득의 30%에 가까워 절반이 넘는 60%가 상환에 부담을 느끼는 것으로 조사됐다.

◇대출만기 30년→15년…신규·연장하려면 소득증명 꼼꼼히

두 번째 대출은 만기도 30년에서 15년으로 짧아진다. 신 DTI는 31일부터 새로 대출받는 경우부터 적용되며 기존 주택담보대출 만기를 연장하는 경우에는 적용되지 않는다.

또한 신규 대출을 받거나 기존 대출을 연장하려는 사람은 소득 증명도 전보다 꼼꼼히 해야 한다. DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준이 한층 깐깐해지기 때문이다.

그동안 1년 치 소득만 증명하면 됐다. 하지만 앞으로는 2년 치를 증빙해야 한다. 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다. 

대신 장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 주기로 했다. 청년층이나 신혼부부는 최근 2년간 소득확인 적용 조항에서 예외로 뒀다.

다만 신DTI 시행일 이전에 대출을 신청했지만 심사가 길어져 31일 이후로 넘어갔다면 신 DTI 적용을 받기 때문에 한도가 줄어들 수 있기 때문에 은행 대출 진행 사항을 체크해봐야 한다. 

한편 정부는 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 차주에게 길을 열어뒀다. 이들이 기존 주택담보대출을 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주담대의 만기 제한 15년도 적용하지 않을 계획이다.

은행업계 관계자는 <소비자경제>를 통해 “2년 치 소득을 비교해 20% 이상 차이 나면 2년간 평균 소득을 적용한다. 해당 소득이 상시소득 혹은 재직증명서 등이면 최근 연도 소득을 적용하게 된다”고 설명했다.

그는 “국민연금, 건강보험료 납부 내용으로 소득을 증빙하면 소득의 95%, 신용카드 사용액 등으로 소득을 증빙하면 90%만 인정받는다. 하지만 향후 미래에 소득이 늘어날 가능성이 큰 만 40세 청년층과 신혼부부에게는 은행 재량으로 한도를 늘려줄 수 있을 것”이라며 “이 경우 청년층이나 신혼부부에게 유리하다고 느낄 수는 있지만, 장래소득 부분에서 연령제한은 없을 것”이라고 전했다.

또 “쉽게 설명하면 장래 소득 부문에서 소득이 늘어날 무주택 20~30대 청년층은 주택담보대출의 한도가 높아진다. 반면 소득이 적거나 없는 50~60대 장년층은 추가 주택담보대출금의 한도가 낮아질 것이라고 보면 된다”고 말했다.