재건축 통해 자산가치 상승…용적률, 정부 정책 등에 따라 가격 변동

▲ 재건축 사업이 진행 중인 서울 강남구의 아파트값이 꾸준히 상승하고 있다. 그만큼 이 시장에 대한 수요자들의 기대감이 매우 높다는 증거다. 사진은 서울 시내 전경. (출처=온라인 커뮤티니)

[소비자경제=정명섭 기자] 재건축 사업이 진행 중인 서울 강남구 아파트값이 꾸준히 상승하고 있다. 그만큼 이 시장에 대한 수요자들의 기대감이 매우 높다는 증거다.

실제로 강남 3구의 재건축단지 평균 가격은 연신 최고가를 기록하고 있다. 이에 따라 재건축 아파트에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있지만 전문가들은 과도한 대출을 통한 투자는 금물이라고 경고한다.

최근 KB금융지주경영연구소가 발표한 ‘고분양가 논란의 중심, 재건축시장’ 보고서에 따르면 지난 2분기 서울 재건축단지 매매가격은 전분기 대비 6.1% 상승, 이에 비해 같은 기간 일반 아파트 매매가격 상승률 1.1%를 크게 웃돌았다.

특히 강남3구(강남, 서초, 송파구) 재건축단지 평균 가격은 3.3㎡당 3719만원까지 올랐다. 이는 2006년 4분기의 3.3㎡당 3653만원을 기록한 이후 10년 만에 최고가를 경신했다.

3.3㎡당 4000만원이 넘는 고분양가 논란 속에서도 강남권 재건축단지들이 연이어 흥행에 성공한 것이 분양시장 전반의 호조를 이끌었다고 보고서는 분석했다.

재건축 아파트 가격은 전국 기준으로도 치솟고 있다. 과천, 안양 등 경기남부권 재건축단지들의 강세가 두드러지며 지난 분기 전국 재건축단지 평균가는 역대 최고인 3.3㎡당 2331만원을 기록했다.

재건축 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 이유는 무엇일까. 재건축은 ‘주택건설촉진법’에 재건축사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주들이 조합을 구성해 노후 주택을 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 한마디로 입지는 그대로인 상황에서 노후·불량 아파트를 헐고 새집을 지으니 아파트 가치가 상승하는 것은 당연한 원리다.

▲ 지난 4월 서울 강남 재건축 아파트값 초강세를 이끌었던 개포 주공 아파트. (출처=온라인 커뮤니티)

이 때 가격 상승을 결정하는 중요한 요소는 용적률이다. 대지면적 대비 건물면적인 용적률은 향후 재건축을 통해 지을 수 있는 주택 규모를 결정해 투자가치에 영향을 미친다.

즉, 기존 아파트의 용적률이 낮으면 그만큼 지을 수 있는 아파트가 늘어나 사업성이 좋아지고 가격 또한 상승하게 된다. 이외에도 시기별로 진행되는 정부의 재정비 기본계획 정책, 조합 구성 시점 등도 재건축 아파트 가격 변동 요인이 될 수 있다.

강우원 세종사이버대 자산관리학부 교수는 “재건축은 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌는 과정이기 때문에 자산가치가 상승한다”며 “재건축 사업이 진행되지 않았는데도 가격이 상승하는 경우도 있다. 이는 투입되는 사업비(건축비) 이상으로 자산가치가 오를 것이란 기대심리가 반영된 것”이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시 재정비 기본계획에 반영됐을 때와 추진위 설립시점, 조합구성시점, 관리처분계획 승인시점에 재건축 대상 아파트의 가격은 단계적으로 오르게 된다”고 설명했다.

그러나 재건축 아파트라고 무작정 가격이 오르는 것은 아니다. 앞서 살펴본 용적률이 높은 곳은 가격 상승폭이 낮거나 오르지 않을 가능성이 있다.

또한 정부의 규제 등으로 재건축의 가능성이 희박해지거나 지연되는 등의 문제가 발생하는 경우, 기존주택의 가격의 하락이 예상될 시에는 재건축의 기대이익은 감소할 수밖에 없다. 실제로 이같은 불확실성과 위험요인으로 인해 재건축 대상 아파트의 거래가격은 오히려 하락하는 사례도 쉽게 찾아볼 수 있다.

이에 따라 전문가들은 재건축 아파트에 무작정 투자해선 금물이라고 지적한다. 재건축 투자의 경우 당장의 수익률은 낮으므로 과도한 대출을 받아서 투자하게 되면 금리상승과 사업시기 연장에 따른 손실을 견디기 어렵기 때문이다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “재건축 주택의 경우 기대이익이 실현되기까지는 많은 시간이 걸리는 등 위험요인이 많다”며 “이외에도 재건축의 인허가나 주민합의, 조합운영의 건실성 등도 투자 시 주의해서 살펴볼 요소”라고 조언했다.

 

정명섭 기자 npce@dailycnc.com

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